В Государственной Думе снова подняли тему защиты прав дольщиков: на этой неделе в первом чтении был принят законопроект, который дает Федеральному фонду защиты прав участников долевого строительства дополнительные полномочия.
Не читайте до обеда советских газет
В некоторых средствах массовой информации уже появились «сенсационные новости» о том, что Государственная Дума в новом законопроекте отказывает дольщикам в праве не принимать некачественные квартиры. Это просто провокация, отметил глава Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
«Достаточно посмотреть текст законопроекта, это на второй странице буквально четыре или пять строчек, — и можно увидеть, что никто не запрещает дольщику не принимать квартиру с изъянами»,
Более того, по словам парламентария, в самом законе «О долевом строительстве» есть ссылка на закон о защите прав потребителей, который также действует в отношении покупки квартиры через договор долевого участия, и есть Гражданский кодекс, который впрямую говорит, что если товар некачественный, если объект с недоделками, человек может не только отказаться, но и потребовать компенсацию.
Доделай или компенсируй!
На самом деле у дольщиков есть не только право требовать от застройщика ликвидации изъянов в построенном жилье.
«У них есть вариант какой — согласиться и требовать потом компенсации в соответствии с законом, либо не принимать квартиру и требовать так называемого безвозмездного устранения этих недостатков. Это два варианта, которые есть. Если говорить о тех поправках, которые сейчас мы приняли в первом чтении, то оба эти варианта сохраняются»,
Другое дело, что для многих дольщиков очень важно принять в собственность эту квартиру — это может быть связано с банками, с залогами, с ипотекой, с какими-то жизненными ситуациями.
«Но мы очень четко написали, что дольщик может потребовать, а соответственно, застройщик обязан подписать и составить акт о всех недостатках»,
Он пояснил, что с этим актом дольщик может обратиться в суд — потребовать возмещения или устранения недостатков.
То есть в плане прав дольщиков все останется по-прежнему. А что же изменится, если будет принят новый законопроект?
Помощь регионам
Фонд защиты прав участников долевого строительства уже сейчас полностью защищает дольщиков в случае банкротства застройщика — этот механизм прописан в законе, отметил Николаев.
«Это уже действующая норма. Другое дело, что у нас осталась часть дольщиков и часть объектов незавершенного строительства, по которым обязательства взяли на себя регионы. И до принятия этого законопроекта у нас эти объекты находились как бы вне поля зрения»,
И законопроект даст Федеральному фонду защиты прав участников долевого строительства право контролировать, как происходит восстановление прав дольщиков в регионах. Даже если это происходит без участия его средств, то есть регион взял на себя эти обязательства — фонд будет вправе следить за тем, каким образом они исполняются.
«Смотреть в том числе за качеством строительства, если это необходимо, организовывать строительный контроль и надзор в этой сфере. Так что это дополнительные нормы, которые дают возможность контролировать регионы»,
Скорость. Я — скорость!
Помимо этого, прописанные в законопроекте новые полномочия фонда помогут ускорить его работу.
«Существуют ситуации, — они единичные, но тем не менее, — когда вроде уже и разобрались с банкротом, вроде уже все решили и можно уже было бы достраивать объект, но выясняется, что в силу законодательства земля, которая находится под этим объектом незавершенного строительства, не может использоваться под строительство жилого дома»,
Это может происходить по самым разным причинам — это может быть и самострой, и захват земель, — но таких случаях никто не имеет права достраивать такой дом.
«В этом случае мы предлагаем норму, в соответствии с которой в таких именно случаях давать возможность фонду получать земельные участки для того, чтобы там строить самостоятельно дом и отдавать обманутым дольщикам. Равноценное абсолютно помещение»,
Эта мера поспособствует восстановлению прав обманутых дольщиков, получению ими жилья в более короткие сроки. Максимальный срок достройки проектов, которые сейчас проходят через наблюдательный совет Фонда защиты прав участников долевого строительства, приходится на 2024 год.
«Я надеюсь, что как раз вот в этот период кто-то получит компенсацию, кто-то получит квартиру, его достроят. Но думаю, что к этому году абсолютное большинство обманутых дольщиков должны получить свои квартиры или деньги, которые они тогда думали, что потеряли — а вот оказывается, нет»,
И конечно, решение этой проблемы растянулось бы на долгие годы, если бы три года назад в сфере долевого строительства была начата огромная реформа.
Построили заново
«Мы полностью поменяли весь механизм работы долевого строительства, его финансирования. Можно сказать, сделали заново систему восстановления прав обманутых много лет назад дольщиков»,
Новая система работает, — но по словам парламентария, она работает во многом благодаря тому, что каждые полгода депутаты проводят очень серьезную работу с Министерством строительства, с правительством, с регионами по ее донастройке и дополнению.
«И сейчас вот, обратите внимание, те поправки, которые мы вносим, они носят такой вот именно точечный характер, характер тонкой настройки, никаких глобальных изменений»,
Новая система работает, — но по словам парламентария, она работает во многом благодаря тому, что каждые полгода депутаты проводят очень серьезную работу с Министерством строительства, с правительством, с регионами по ее донастройке и дополнению.
Напомним, в 2018 году были введены новые механизмы долевого строительства — проектное финансирование и использование эскроу-счетов. А самая последняя поправка, принятая в конце 2020 года, дала Фонду защиты прав участников долевого строительства полномочия завершать строительство недостроенного жилья.
Новая жизнь долевого строительства
Долевое строительство теперь ведется по-новому — застройщик возводит дом не на деньги дольщиков, а на средства, которые получает в банке в порядке проектного финансирования.
«Средняя ставка по этим кредитам проектного финансирования составляет где-то 3%. Вообще, если бы сказать кому-то 3-4 года назад, что в принципе в нашей стране могут быть такие кредиты, никто бы не поверил. Но мы пошли на это, невзирая на критику, на сомнения, мы понимали и просчитывали, что это возможно, и мы оказались правы»,
Застройщик получает деньги почти бесплатно и сразу на весь период строительства. Благодаря этому механизму, у него сразу есть все средства для завершения строительства и сдачи в эксплуатацию.
«Поэтому здесь есть абсолютно полная гарантия того, что стройка не заморозится»,
И деньги дольщиков никуда за время строительства не денутся: они будут храниться на эскроу-счетах, и даже в случае, если застройщик разорится, это не скажется на средствах дольщиков.
«Давайте допустим, что банк разорился. Есть система страхования вкладов, Агентство по страхованию вкладов, которое компенсирует в этом случае деньги в размере до 10 млн рублей. Понятно, что большая часть квартир в эту сумму чаще всего укладывается, если мы говорим о новостройках. Поэтому здесь полностью защищены и дольщики, и их средства»,
Более половины жилья, которое строится сегодня с использованием новых механизмов долевого строительства — через эскроу-счета и проектное финансирование. А уже в следующем году это будет 80%.
Так что реформа работает.