Квартирный вопрос был и остается одним из самых сложных и не всегда приятных. Кто-то годами мечтает о своей крыше над головой, кто-то жаждет расплатиться с ипотекой, а кто-то много лет арендует квартиру и не желает долговых обязательств. Особенно часто в неприятности попадают квартиросъемщики, так как этот рынок наиболее не урегулирован с точки зрения закона. «Дума ТВ» расспросила экспертов и депутатов о правилах аренды жилья.

Нет бумажки – нет оснований

Первое и самое главное — не соглашайтесь на аренду жилья без договора. Это защита и гарантия прав в спорных вопросах.

Стоит отметить, что бывает два вида договоров: долгосрочные и краткосрочные (оформляются сроком до года). Если вы планируете жить в квартире несколько лет, то есть смысл настаивать на заключении долгосрочного договора. Он регистрируется в Росрееестре и дополнительно проверяется сотрудниками ведомства. Однако большинство собственников отказываются его подписывать, чтобы уйти от уплаты налогов. Тогда заключается договор сроком до года. Его регистрировать не надо.

Важно! И краткосрочный, и долгосрочный договоры имеют юридическую силу и могут использоваться в суде.

На что обратить пристальное внимание

Итак, квартира найдена, встреча с собственником прошла успешно, надо начинать оформление документов. Первое, что нужно сделать, — проверить информацию о владельце недвижимости, чтобы не отдать свои деньги мошеннику. Это не займет много времени, отмечают эксперты.

«Надо не полениться и заказать выписку из ЕГРН, посмотрев предварительно документы на квартиру, которые есть у арендодателя, и удостовериться в том, что арендодатель и собственник квартиры — это одно и то же лицо»,

рассказал управляющий партнер «Митсан Консалтинг» Дмитрий Желнин.

Еще один способ проверить собственника – попросить показать платежки за коммунальные услуги. Там всегда прописываются ФИО владельца квартиры. К тому же это еще позволит убедиться, что нет задолженности за коммунальные услуги, рассказал эксперт.

«Очень осторожно нужно относиться к любым доверенностям, пусть даже оформленным нотариально. Часто встречаются ситуации, когда доверенности написаны не очень добросовестно нотариусом или в целом подделываются подписи. Все это приводит к тому, что имущество сдает не собственник квартиры»,

отметил Дмитрий Желнин.

Эксперт по недвижимости, брокер Наталья Перескокова отметила, что надо также обращать внимание на количество собственников жилья.

«Если один, то нужно уточнить, состоит в браке или не состоит. Если состоит, и квартира относится к совместно нажитому имуществу, то необходимо согласие супруги/супруга. Если в квартире несколько собственников — не важно, какая доля кому принадлежит, — все должны расписаться в согласии о сдаче квартиры в найм»,

подчеркнула риелтор.

Особые условия

В договоре обязательно должны быть указаны: все данные арендодателя, арендатора, включая лиц, которые будут проживать в квартире, дата платежа, сумма ежемесячного платежа, условия досрочного расторжения договора.

При подписании договора следует внимательно прочесть все пункты, и внести дополнительные, которые, по вашему мнению, позволят заранее разрешить возможные конфликтные ситуации. Кроме того, эксперты рекомендуют уточнить в документе, кто будет осуществлять капитальный и текущий ремонт квартиры.

«Как правило, договором предусматривается в чьи обязанности входит осуществление текущего и капитального ремонта. И само собой задача арендатора бремя этой ответственности переложить на арендодателя»,

Дмитрий Желнин.

При этом некоторые хитрые арендодатели пытаются снять с себя эту обязанность и принудить к этому жильцов.

А штраф будет?

Еще один важный момент ­— опись имущества. В приложении к договору обычно перечисляется вся дорогостоящая техника и мебель с указанием стоимости, чтобы в случаях повреждений арендодатель смог потребовать возмещение убытков. И тут нередко случаются спорные ситуации: хозяин квартиры насчитал кругленькую сумму за порчу имущества, а жилец не согласен с ней. Как быть? Для того, чтобы избежать подобных проблем, в договоре нужно прописывать размеры штрафных санкций за те или иные повреждения.

«Если у вас в договоре предусмотрены штрафные санкции за порчу имущества, и будет акт о том, что повреждена, например, дорогостоящая стиральная машина или в неисправность приведена плита, которая тоже стоит достаточно серьезных денег, то взыскать эти деньги можно уже в судебном порядке. Если не будет никаких записей, то надеяться будет не на что»,

заметила глава комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская.

Дмитрий Желнин добавил, что если имущество повредилось в результате естественного износа, то такой вред не возмещается арендатором и ложится полностью на плечи арендодателя.

Как вернуть залог?

Если вы съезжаете с квартиры, то арендодатель может сумму залога использовать в качестве оплаты за последний месяц проживания. Но для этого нужно предупредить собственника о своем намерении расторгнуть договор заранее, обычно просят сообщать за месяц.

Также есть практика возврата суммы залога, если жильцы не повредили имущество. Но находятся и те, кто вовсе отказывается возвращать деньги. Тут важно знать, что, если в договоре не прописаны особые случаи невозврата суммы, деньги должны быть возвращены. Для того, чтобы восстановить справедливость, придется идти в суд. И в качестве доказательств можно использовать переписку с владельцем квартиры или запись разговора.

Скрыться не получится

Конечно, из-за того, что в основном рынок аренды жилья находится вне закона, часто возникают спорные моменты даже при идеально составленном договоре. Сейчас депутаты Госдумы и Министерство строительства и ЖКХ работают над законопроектом, который позволит сделать отрасль более прозрачной.  

«Мы сейчас с министерством строительства работаем над законопроектом, который направлен на то, чтобы сделать отрасль сдачи жилья в аренду максимально прозрачной, понятной и самое главное — защищенной для всех участников»,

рассказал первый зампред Комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов.  

Также ведомство совместно с ДОМ.РФ работает над созданием единого портала недвижимости. Депутат уверен, что данная платформа позволит навести порядок в этой области.  

«Единая информационная система сегодня очень нужна для того, чтобы человек мог сам промониторить ситуацию. Единой такой системы нет, и человек вынужден в разные компании обращаться, на разных сайтах смотреть. Еще предложения, представленные на сайте, не всегда соответствуют тому, что есть в реальности»,

заметил Сергей Пахомов.

А что надо знать тем, кто сдает?

В целом правила идентичные. Чем подробнее будут прописаны все условия проживания, основания для расторжения договоров, штрафные санкции, тем проще будет привлечь недобросовестных жильцов к ответственности.

Отдельно хотелось бы обратить внимание уплату налогов. Сегодня нередко в конфликтных ситуациях жильцы грозятся рассказать налоговой службе о том, что они снимают квартиру, владелец которой прямо нарушает закон. И, действительно, все основания привлечь к ответственности арендодателя за уход от уплаты налогов есть. А это потом обернется не копеечкой — придется оплатить сам налог в 13% от общей суммы дохода за сдачу квартиры, 20% штраф и пени (1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки).

Первый заместитель председателя Комитета ГД по бюджету и налогам Сергей Катасонов рассказал, что сегодня есть возможность платить налог по более низкой ставке.

«Сегодня есть спецрежим — так называемые «самозанятые». Люди, которые не работают, — это и пенсионеры, и граждане, которые не имеют постоянного дохода и не являются работниками предприятий, — могут воспользоваться им. При этом ставка для таких работников будет 4%. Это достаточно низкая ставка для того, чтобы попасть в правовое поле. И здесь уже каждый человек для себя должен выбирать»,

считает депутат.

Если есть страх ошибиться при оформлении документов, то всегда можно обратиться к профессионалам. Риелторы помогут составить договор, найти общее решение в той или иной ситуации. При этом важно помнить, что риелторы берут комиссию только после заключения договора. Все, кто просит внести аванс, — не более чем мошенники. Поэтому, если есть возможность, обращайтесь к профессионалам с хорошими рекомендациями друзей или знакомых.