Увеличить размер коридора, соединить балкон и кухню, обустроить гардеробную - при желании можно сделать свою квартиру более удобной и уютной. Однако большинство таких перепланировок предполагает получение специального разрешения.
Некоторые жильцы переносят стены в квартире без уведомления администрации.
Давайте разберемся, что нужно сделать чтобы получить разрешение на перепланировку.
КОГДА НУЖНО СОГЛАСОВАТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ
Разрешение нужно получить, если вы собираетесь:
- Устанавливать другое оборудование.
Например, газовую плиту вместо электрической, или душевую кабинку вместо ванны.
- Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции.
- Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов.
- Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы.
- Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.
- Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.
О ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЗАКОНА
Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка - это изменение конфигурации помещения, а переустройство - инженерных сетей и оборудования, которые нужно вносить в техпаспорт.
Если после ремонта план помещения или техническую информацию надо будет менять, то согласно кодексу, на это нужно разрешение местных органов власти - жилищной инспекции, например.
Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок также есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП.
Общие правила по стране могут отличаться в зависимости от региона, поэтому рекомендуем уточнять нюансы до того, как затевать перепланировку.
ЧТО МОЖНО ДЕЛАТЬ БЕЗ СОГЛАСОВАНИЯ
Если ремонт квартиры ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования.
По закону, это не перепланировка или переустройство.
В целом без согласования можно:
- Делать косметический ремонт квартиры: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.
- Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.
- Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.
- Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.
- Переставлять электроплиту в пределах кухни.
ЧТО НЕЛЬЗЯ ДЕЛАТЬ ПРИ ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ
При перепланировке квартиры не получится:
- Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.
- Переносить батареи на лоджию, балкон или веранды.
- Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.
- Делать перепланировки в аварийных домах.
- Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.
Также к запретам при перепланировке в 2023 году добавилось несколько пунктов:
- любые работы с общедомовым имуществом (инженерные короба и места общего пользования);
- дополнительного согласования требуют работы с несущими конструкциями и фасадами зданий. Перепланировка должна быть вначале узаконена, лишь затем проведена в соответствии с проектом перепланировки.
Во всех этих случаях собственника ждут штрафы.
СОГЛАСОВАТЬ ИЛИ УЗАКОНИТЬ
Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле согласовать перепланировку квартиры необходимо до ее начала.
Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ.
Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.
КАК УЗАКОНИТЬ РАБОТЫ ПРИ ПЕРЕПЛАНИРОВКАХ В КВАРТИРАХ
Если какая-либо из уже выполненных работ требует разработки проектной документации, но при этом предварительных согласований получено не было, то действовать нужно так:
- оформить техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ при перепланировке;
- подать через портал заявление, заполнив необходимые поля интерактивного запроса и загрузив техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ с иными документами (при необходимости);
- обеспечить доступ в квартиру сотруднику жилинспекции для приемки выполненных работ;
- оплатить штраф за самовольную перепланировку;
- получить акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения.
После этого надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого понадобятся следующие документы (оригиналы и копии):
- заявление о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
- паспорт собственника или доверенность на представление его интересов;
- решение администрации о том, что перепланировка помещения согласована;
- новый техпаспорт.
Затем надо принести копии документов в Роскадастр.
Срок рассмотрения документов и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию составляет 30 календарных дней.
КАК СОГЛАСОВАТЬ ПРЕДСТОЯЩИЕ РАБОТЫ ПРИ ПЕРЕПЛАНИРОВКАХ В КВАРТИРАХ
Для получения разрешения при перепланировке в квартирах вам необходимо принести в жилищную инспекцию:
- Документ, подтверждающий право собственности.
- Технический паспорт на квартиру.
- Заявление (бланк выдадут по месту обращения).
- Проект или эскиз перепланировок в двух экземплярах. Его можно заказать у строительных или специализированных компаний.
Можно подать документы в МФЦ или на сайте Госуслуг.
В Москве на сайте mos.ru.
Если дом представляет историческую и культурную ценность, то эти же документы нужно отнести в департамент культурного наследия.
Ответ вам обязаны предоставить в течение 45 дней. Если все оформлено правильно, вы получите разрешение.
СПРАВКА ОТ РАЗБОРА
Согласование перепланировки - процесс, в котором важна точность формулировок.
Когда вас просят предоставить документ, подтверждающий право собственности на квартиру, то речь идет о выписке из ЕГРН с указанием правообладателя или свидетельство о собственности. Технический паспорт - это технический паспорт БТИ.
Письменное согласие всех собственников квартиры сейчас требуется только в случае объединения двух и более квартир.
ВЫ ПОЛУЧИЛИ РАЗРЕШЕНИЕ
Теперь вы можете заняться перепланировками.
Имейте ввиду, срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев.
Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом.
Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
- БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации.
При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.
- Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт. На его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.
- Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.
ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ОТКАЗАЛИ В ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ
Администрация часто отказывает собственникам, потому что те изначально нарушили порядок согласования перепланировок в квартирах.
Если в вашем случае так и произошло, вы можете подать административное исковое заявление в районный суд по месту проживания или расположения ведомства, которое согласует перепланировки.
В иске следует указать, почему вы считаете отказ незаконным. А в суде доказать:
- что самовольная перепланировка не нарушает законные права и интересы остальных жильцов многоквартирного дома и не угрожает их здоровью;
- работы проведены с учетом снипов;
- вы сделали все, чтобы узаконить перепланировку квартиры.
Иск нужно подать в течение трех месяцев после того, как вы получили отказ. Если пропустить срок, суд откажет по этому основанию. Исключение сделают только для тех, кто представит уважительную причину пропуска.
Если перепланировка соответствует строительным правилам и собственнику удастся доказать свои права, суд примет решение в его пользу.
Далее вам останется заказать новый технический план квартиры и подать заявление в Росреестр.
Но суд не узаконит планы перепланировок, если собственник:
- увеличил комнату за счет лоджии;
- демонтировал несущую стену;
- перенес отопительные приборы на балкон;
- оборудовал санузел в жилой комнате;
- объединил газифицированную кухню с комнатой.
ЧТО ГРОЗИТ ЗА НЕУЗАКОНЕННУЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ
Чтобы избежать проблем, лучше не делать перепланировку без предварительного согласования.
Рано или поздно всё равно придётся получать разрешение плюс платить штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Сумма штрафов может быть разной в разных регионах РФ.
А если квартиру нужно будет продать, подарить или передать в наследство, приватизировать - изменения при перепланировках также надо будет узаконить.
Согласно Жилищному Кодексу уже проведенная перепланировка может быть зарегистрирована только через суд.
Также владельца могут обязать вернуть помещению прежний вид.
Самое суровое наказание за незаконную перестройку - продажа жилья с торгов. Как показывает судебная практика, эта мера наказания применяется исключительно редко и только в том случае, когда собственник жилья наотрез отказывается убрать или узаконить внесенные изменения.