Налог с продажи квартиры - обязанность граждан уплачивать в бюджет НДФЛ с полученного дохода.
В каких случаях после продажи жилья начисляется налог, как его рассчитать самостоятельно, сколько времени недвижимость должна находиться в собственности, чтобы гражданин был освобожден от налогового бремени, кому в 2023 году платить не нужно.
КАКИЕ БЫВАЮТ НАЛОГИ С ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
В соответствии с российским законодательством продажа недвижимости облагается налогом на доходы физических лиц в зависимости от срока владения квартирой.
В России налог с продажи недвижимости не является отдельным налогом. Однако взимается налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Уплачивать налог нужно с продажи любого имущества дороже 250 тыс. рублей, в том числе недвижимости.
Физическому лицу при получении дохода от продажи недвижимости необходимо заплатить налог в размере 13%, если доход не превысил 5 000 000 руб., и 15% с превышающей суммы.
Однако существуют условия, при которых платить налог с продажи квартиры не нужно:
- если квартира продана за сумму до 1 000 000 руб. и эта цена не меньше чем 70% от кадастровой стоимости жилища, установленной на 1 января года, в котором осуществлен переход права;
- если квартира находилась в собственности более минимального срока владения.
ЧТО ТАКОЕ МИНИМАЛЬНЫЙ СРОК ВЛАДЕНИЯ
Если квартира приобретена по договору купли-продажи, срок владения исчисляется с момента ее регистрации в Росреестре. Квартиры, купленные по договору долевого участия в строительстве или в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), переходит в собственность с момента полной оплаты по договору долевого участия или паевого взноса в ЖСК.
Срок владения приватизированным жильем рассчитывается с даты приватизации, а полученным по наследству - со дня смерти наследодателя (4 ст. 1152 ГК РФ) (исключение составляют случаи, когда квартира получена в наследство от супруга (владение приобретенным в браке имуществом начинается с момента первоначального оформления в собственность) или дольщика (при переходе по наследству от дольщика к дольщику - с даты оформления первой доли).
От минимального предельного срока владения недвижимостью зависит, нужно ли платить налог по факту продажи или иного возмездного выбытия имущества из собственности (мена, отступное). В налоговом законодательстве это в зависимости от ситуации три или пять лет (ст. 217.1 НК).
Сроки три и пять лет действуют для недвижимости, которая приобретена после 1 января 2016 года (ст. 217.1 НК).
Если недвижимость перешла в собственность ранее этой даты, владение для продажи без налога для налогового резидента - три года.
Если прошел срок минимального владения, то при продаже имущества просто ничего не нужно делать. Налоговой не надо специально сообщать о сделке и доказывать, что вы не обязаны платить налог с продажи квартиры.
ЧТО ЗНАЧИТ ЕДИНСТВЕННОЕ ЖИЛЬЕ
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одна квартира (комната) или дом - такое жилье признается единственным.
ЕДИНСТВЕННОЕ ЖИЛЬЕ В СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ СУПРУГОВ
Жилье, которым супруги владеют вместе, будет считаться единственным, если другого совместного у них нет.
Подаренная, унаследованная, купленная до брака или полученная в результате приватизации недвижимость, которой единолично владеет любой из супругов, не учитывается при оценке.
КАК ПЛАТИТЬ НАЛОГИ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ ДЛЯ СЕМЕЙ С ДЕТЬМИ
С целью поддержки семей с детьми законодательством (ФЗ №382) предусмотрен особый случай, когда независимо от срока нахождения квартиры в собственности, доходы от ее продажи не подлежат налогообложению.
Эта льгота касается продажи жилья с 2021 года. Если освобождение не учтено в прошедших периодах, в 2023 году еще можно подать уточненную декларацию для уменьшения или возврата НДФЛ. Но в целом подавать декларацию при наличии такой льготы не нужно. То есть если продали единственное жилье в 2023 году и соблюдены все условия освобождения, в 2024 году декларация не потребуется.
У ФНС есть сведения о составе семьи и новых сделках для автоматической проверки.
Для того, чтобы не платить налог необходимо соблюдение следующих условий:
- налогоплательщик или его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если очно учатся), или налогоплательщик является одним из указанных детей;
- не позднее 30 апреля следующего календарного года налогоплательщиком приобретено иное жилое помещение или доля в праве собственности на жилое помещение, общая площадь или стоимость которого превышает, соответственно, общую площадь в проданной квартире или ее кадастровую стоимость;
- кадастровая стоимость проданной квартиры независимо от размера продаваемой доли не превышает 50 миллионов руб.;
- налогоплательщику и указанным выше лицам на дату продажи российской квартиры не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение.
Закон №382-ФЗ от 29.11.21 вступил в силу 1 января 2022 года и касается доходов, полученных с 2021 года.
С 1 января 2023 года к этому закону появились поправки (189-ФЗ от 29.05.2023), которые освобождают от налога земельные участки с жилым домом, соответствующим условиям 382-ФЗ.
В настоящий момент выпущено более 20 писем Министерства финансов с комментариями. Но до сих пор есть нюансы, при которых семья с детьми не будет освобождена от уплаты налога после продажи квартиры. Например, законом не предусмотрен вариант строительства, нужна именно покупка нового жилья.
НАЛОГИ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ БЕЗ ПРИБЫЛИ
Доходом, который облагается налогами, считается вся сумма от продажи жилья. Но в России есть два налоговых вычета, которые помогают снизить или совсем убрать сумму, с которой платятся налоги.
Один из таких вычетов - расходы, связанные с приобретением жилья.
Проще говоря, из суммы продажи можно вычесть сумму покупки - и платить налоги с этой разницы.
Если прибыли с продажи нет: продали квартиру по той же цене, что и покупали, либо меньше - то налоги платить не нужно.
Однако есть пара особенностей.
1. Цену, за которую куплено жильё, нужно подтвердить документами. Потребуется договор купли-продажи недвижимости и подтверждение оплаты (например, выписка из банка или расписка, если деньги отдавали наличными).
2. Стоимость продажи квартиры не должна быть меньше 70% от её кадастровой стоимости. Иначе налоговая пересчитает доходы (кадастровая стоимость * 0,7) и начислит налог с этой суммы.
КАК УМЕНЬШИТЬ НАЛОГ НА ПРОДАЖУ КВАРТИРЫ
Снизить налог можно, воспользовавшись одним из двух вычетов:
Налоговый вычет при продаже квартиры в 1 млн. рублей. Для уменьшения налога при продаже дома, квартиры, комнаты, земельного участка или дачи, нужно от суммы полученного дохода отнять один миллион рублей. Полученный результат и есть та сумма, от которой будет рассчитываться налог. Чтобы получить его итоговый размер, нужно умножить её на 0,13.
Вычет по фактическим расходам при покупке квартиры.
Для этого необходимо документально подтвердить расходы.
Использовать одновременно оба способа налоговая не позволит. Продавец должен выбрать наиболее выгодный для себя. Однако если в течение года гражданин продал несколько квартир, для уменьшения налога по одной из них он может применить вычет в миллион рублей, а для другой - вычет на расходы.
Особый случай - если продавец до сих пор не воспользовался налоговым вычетом при покупке квартиры (с 2 миллионов рублей) и после продажи собирается купить вместо нее другую, он может уменьшить налогооблагаемую базу еще на 2 миллиона рублей. Обязательное условие - продать старую и купить новую нужно в одном календарном году.
Для того, чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику потребуется:
- заполнить налоговую декларацию по окончании года (форма 3-НДФЛ);
- подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества (договоров купли-продажи, мены и т. д.);
- если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества;
- дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств) и договор купли-продажи.
КАК УМЕНЬШИТЬ НАЛОГ БЕЗ ПОДТВЕРЖДЕНИЯ РАСХОДОВ
Налог начисляется только на разницу между доходом и вычетом, который положен даже без документов о расходах. Сумма зависит от вида имущества.
Если нет документов о расходах на приобретение имущества, при его продаже все равно предоставляется налоговый вычет. Государство разрешает уменьшать доходы на сумму, которая не превышает установленных лимитов:
- 1 000 000 руб. - для жилья и земельных участков.
Этот лимит действует для всех доходов от продажи конкретного вида имущества в одном году.
КАК УМЕНЬШИТЬ НАЛОГ НА ПОДАРЕННОЕ ИМУЩЕСТВО
Доход продавца уменьшается на расходы дарителя или наследодателя. НДФЛ начисляется на разницу, а не на всю сумму дохода.
Если близкий родственник подарил недвижимость (дом, квартиру, комнату), налога при дарении нет.
При получении наследства от кого угодно - тоже.
Чтобы получатели подарков и наследники могли уменьшить налог, с 2019 года ввели такую норму: доход можно уменьшить на расходы дарителя или наследодателя.
До 2019 года доходы при продаже такого подарка можно было уменьшить только на 1 000 000 руб. - тот вычет, что дают без подтверждения расходов.
Такая же ситуация с наследством: доходы от продажи унаследованной квартиры можно уменьшить на расходы наследодателя - то есть человека, который владел имуществом до смерти.
При продаже подарков и наследства в декларации нужно указать вычет в сумме расходов дарителя или наследодателя.
Обязательно подтвердите их документами: нужно найти расписки и договор на имя мамы, дедушки или дяди.
Если таких документов нет или сумма расходов слишком маленькая, можно использовать другой вид вычета - тот, что дают без подтверждающих документов: 1 000 000 руб. для квартир и домов с участками.
ЕСТЬ ЛИ ЛЬГОТЫ НА НАЛОГ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ
Льгот, которые бы освобождали от уплаты налога при продаже квартиры, нет. Все послабления связаны с минимальным сроком владения, который освобождает продавца от налоговых обязательств:
- для дольщиков, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК);
- покупателей квартир по переуступке прав требования по договору долевого участия - минимальный срок владения начинается после полной оплаты договора, заключенного с 1 января 2022 года.
Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее.
- семьи с двумя и более детьми могут продать жилье без учета минимального срока владения и уплаты НДФЛ, но придется купить жилье лучше прежнего в течение налогового периода.
Для всех остальных категорий действуют общие правила по сроку владения.
КАК ЗАПОЛНИТЬ ДЕКЛАРАЦИЮ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ
Декларацию нужно подавать только в том случае, если вы не выдержали минимальные сроки владения.
Если вы продаете недвижимость, которая находится в собственности больше 3 или 5 лет, то будьте спокойны - вы не обязаны заполнять
3-НДФЛ.
В остальных случаях стоит начать со сбора вот этих документов:
- паспорт;
- договор купли-продажи;
- банковская выписка или расписка, которые подтверждают получение денег;
- выписка из ЕГРН;
- документы, подтверждающие право на вычет «доход минус расход».
Далее до 30 апреля года, следующего за тем, когда вы продали недвижимость, нужно подать 3-НДФЛ.
После проверки документов вам начислят налог. Его нужно оплатить до 15 июля того же года. Например, квартиру вы продали в 2023 году, значит с 1 января по 30 апреля 2024 года вам нужно подать декларацию, а до 15 июля - уплатить НДФЛ.
ШТРАФЫ ЗА НЕУПЛАТУ НАЛОГА
Непредставление декларации в налоговый орган и неуплата налога влекут за собой привлечение к ответственности:
- за непредставление декларации - в размере 5% неуплаченной суммы налога, подлежащей уплате на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% указанной суммы и не менее 1000 руб.;
- за неуплату налога - в размере 20% от неуплаченной суммы налога.
Кроме того, за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налога начисляется пеня в размере одной трехсотой действующей в это время ключевой ставки ЦБ России.