Немало граждан в нашей стране получают дополнительный доход, сдавая квартиру или комнату в аренду (наем). Но с доходов нужно платить налоги. Это можно сделать разными способами.
Давайте разберемся, какие бывают налоги и как правильно их платить. А также в том, что ждет желающих скрыть свои доходы от сдачи квартиры.
ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ
В основном аренда регулируется главой 35 Гражданского Кодекса РФ о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса.
Например, статья 3 говорит о неприкосновенности жилища, статья 30 - о правах и обязанностях собственника, статья 35 - о выселении гражданина, статья 39 - о содержании общего имущества дома, а седьмой раздел - о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.
С контролирующей стороны аренда (наем) регулируется налоговым кодексом:
- главой 23 о налогах на доходы физических лиц;
- главой 26.2 об ИП на упрощенке;
- главой 26.5 об ИП с патентом;
- главой 32 о налоге на имущество физических лиц;
- разделом 4 о том, как платить налоги.
ПОЯСНЕНИЕ ОТ РАЗБОРА
Если собственник квартиры, дома или комнаты сдал жилое помещение для проживания постороннему (физическому) лицу за плату - это наем. В быту мы часто называем это арендой, но это не совсем так.
Аренда - это использование зданий и нежилой недвижимости, а также и жилой юридическим лицом.
ВАРИАНТЫ УПЛАТЫ НАЛОГОВ СО СДАЧИ ЖИЛЬЯ В АРЕНДУ
В 2023 году основных вариантов четыре:
- НДФЛ для физических лиц;
- «упрощенка» для индивидуальных предпринимателей;
- налоговый патент для ИП;
- налог для самозанятых.
Какие-то из этих вариантов распространены больше, какие-то меньше - это связано не столько с их выгодностью, сколько с информированностью собственников об имеющихся возможностях.
К тому же одни схемы как платить налог возникли давно, другие недавно, например, налог для самозанятых.
Некоторые квартирные хозяева продолжают платить налог по старой схеме, поскольку не знают о новых возможностях.
На сегодняшний день большая часть квартир, которые сдаются легально, облагаются налогом как ИП. Это связано в первую очередь с тем, что такой режим позволяет снизить ставку относительно НДФЛ для физических лиц.
На самом деле минимальная ставка действует не для ИП, а для самозанятых.
Этот налоговый режим был запущен в четырех пилотных регионах в 2019 году, а с 2020-го действует в большинстве - 80 регионах России.
ЛИКБЕЗ ОТ РАЗБОРА
Выгоды уплаты налогов от сдачи квартиры самозанятым
Это специальный налоговый режим для самозанятых граждан - налог на профессиональный доход (НПД). Ставка по нему составляет 4% в отношении доходов, полученных от реализации товаров или услуг физлицам, и 6% - в отношении доходов, полученных от реализации товаров или услуг ИП и юрлицам. (Как стать самозанятым в специальной статье Разбора ранее).
Пока что срок действия этого налогового режима ограничен 2028 годом.
Платить обязательные отчисления при самозанятости не надо, только процент с дохода.
ИП тоже могут зарегистрироваться как самозанятые и перейти на НПД, снизив ставку и отказавшись от обязательных платежей.
Но все это касается только сдачи жилья в аренду.
ПОЧЕМУ СДАЧУ КВАРТИРЫ В НАЕМ ЛУЧШЕ ОФОРМИТЬ ЛЕГАЛЬНЫМ ДОГОВОРОМ
Это поможет избавиться от претензий соседей.
Если вдруг кто-то из них будет недоволен, что в квартире живут посторонние люди, вы или квартиранты можете показать договор и снять вопрос о том, насколько законно здесь живет кто-то кроме вас.
Договор дисциплинирует жильцов. Можно прописать в договоре правила проживания квартирантов. Например, сохранность помещения и имущества, описать ценности, которые есть в квартире. Или указать штраф, если жильцы будут задерживать плату.
С договором можно застраховать квартиру от разных неприятностей. Если прорвет змеевик и зальет соседей снизу, не придется оплачивать ремонт из своего кармана. Если договора нет и страховой никто не сообщал, что квартира сдается, скорее всего, в выплате откажут.
Можно получать платежи по безналичному расчету. Тогда не нужно каждый месяц ездить к квартирантам за наличными. Если налоги не платятся, а вам на карту каждый месяц приходят одинаковые суммы от одного и того же отправителя, это в какой-то момент может вызвать вопросы у налоговой.
КАК ОФОРМИТЬ ДОГОВОР НА СДАЧУ КВАРТИРЫ
Что обязательно нужно указать в договоре:
- Предмет договора – состояние, площадь квартиры и адрес нахождения.
- Срок действия.
- Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломана мебель, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.
- Условия уплаты арендной платы и других расходов. Распределите, кто и за какие расходы по содержанию квартиры будет платить. Обычно интернет и все, что по счетчикам - воду, свет, газ, где-то даже отопление, - оплачивают жильцы. А общие платежи за собственником.
- Ответственность. можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.
Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, ремонта.
СПОСОБЫ УПЛАТЫ И РАЗМЕР НАЛОГА
Налог от сдачи квартиры в виде НДФЛ
Размер налога в этом случае составляет 13% дохода, то есть 13% от указанной в договоре найма ежемесячной арендной платы.
Если ежегодный доход превышает 5 млн рублей, ставка повышается до 15%.
НДФЛ выплачивается один раз в год - до 30 апреля нужно подать в налоговую заполненную декларацию 3-НДФЛ, а потом до 15 июля оплатить налог.
Налог уплачивается за предыдущий год, то есть до 30 апреля 2024 года нужно будет подать документ о доходах за 2023-й.
Сделать это можно на сервисе «Уплата налогов и пошлин» или скачать форму платежного поручения на сайте Федеральной налоговой службы и заполнить ее самостоятельно.
Оплатить можно онлайн, на сайте ФНС или через банк.
Если жилье сдается юридическому лицу, то налоговым агентом выступает арендатор, который сам платит в бюджет, если это предусмотрено договором.
Для освобождения от обязанности подачи налоговой декларации по окончании года нужно быть уверенным, что сумма НДФЛ была полностью удержана.
Для этого в тексте договора нужно сразу отметить, что арендатор удерживает 13% из вносимого платежа. В результате арендодатель получает сумму на 13% меньше той, что в договоре, а арендатор сам взаимодействует с налоговой.
Налог от сдачи квартиры как ИП
Открывать ИП только для сдачи квартиры в аренду смысла нет. Хотя если одна или несколько квартир куплены специально для этих целей, то это может быть ведением предпринимательской деятельности и извлечением прибыли. Тогда зарегистрироваться как ИП необходимо.
Самый невыгодный вариант с точки зрения налоговой ставки - если ИП работает на основной системе налогообложения (ОСНО). В этом случае платить придется 13% с полученного дохода.
Выгоднее для такого арендного бизнеса перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН или «упрощенку»), выбрав в качестве объекта налогообложения «Доходы». Тогда налог составит 6%.
Третий вариант для индивидуального предпринимателя - приобрести патент на сдачу недвижимости в аренду. При этой системе ИП вместо налогов платит единоразово фиксированную сумму, которая зависит от вида патента и региона.
Патент можно купить на период от одного до двенадцати месяцев в течение календарного года.
Налог на сдачу квартиры самозанятым
Еще один путь оплаты налога с дохода - регистрация в качестве самозанятого.
Вы можете быть трудоустроены по профессии, но при этом сдавать квартиру. Стать самозанятыми могут и те, кто по роду деятельности не имеет права получать дополнительные доходы (государственные и муниципальные служащие), но только если они сдают в аренду жилье. Военнослужащие тоже могут зарегистрироваться как самозанятые при сдаче в аренду квартиры, дома или комнаты.
Уплата налога происходит ежемесячно.
Не позднее 12 числа месяца, следующего за истекшим, налоговая автоматически выставляет квитанцию на уплату налога на основании чеков, сформированных пользователем в приложении «Мой налог», и отправляет ее в мобильное приложение.
Заплатить налог нужно не позднее 25 числа месяца, следующего за истекшим.
КАКОЙ НАЛОГОВЫЙ РЕЖИМ ВЫГОДНЕЕ
Многое зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода.
Выбор конкретного режима зависит от ситуации. Например, если вы планируете сначала недолго сдавать квартиру с последующей продажей и применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ.
При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче выгоднее использовать «упрощенку», а потом можно перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по вашему региону.
НПД самозанятых - это что-то среднее между НДФЛ с одной стороны, и УСН и патента - с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды.
Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий.
Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками.
Если выбрать НДФЛ, придется уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях - по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию.
НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен.
УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.
САНКЦИИ И ШТРАФ ЗА НЕУПЛАТУ НАЛОГА
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой.
В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы.
За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%. Плюс взыскание неуплаченной суммы налога, плюс пени.
Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года.
Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок.
В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.
Пени за несвоевременную уплату налога.
Размер пени определяется по формуле: неуплаченная сумма налога × 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ × количество дней просрочки.
Штраф за непредставление налоговой декларации - 5% неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы и не менее 1000 руб.
